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房产税,真的定了

房产营销 李路 7浏览 0评论

01

 

房产税这个事,就像大姨妈,每年都会有那么几条消息,说了好多年了。而每次有新消息,大家都很关注,毕竟事关重大,切实影响到我们每个人的自身利益,尤其是“房多多”一族。

 

而这一次,终于是确定了,开征毫无悬念。

 

周五,来自人大的消息,今年的立法工作,重点包括审议民法典,制定房地产税法等立法调研、起草,加紧工作,确保如期完成。这可能是最近几年来,听到的房地产税唯一一个带时间节点的消息。

 

不用我说大家也想象的出来,房产税的阻力有多大,推进有多难。因为它牵扯实在太广,可以说是牵一发而动全身,所以这个事总是要慎重再慎重,甚至是能拖就往后拖。

 

但现在终于进入了一级立法目录,而且排名靠前,无论如何肯定要出来了,再加上上面表态,争取今年就完成起草工作,也就是说明年有望审议和修改,后年可能就会与大家见面,时间再拖一拖,最迟也就是2022年,会出台。

 

房地产税想要顺利开征,必须扫清技术层面的障碍:而现在,不动产统一登记已经完成,全国住房信息联网也已初步完成。

 

另外,住宅土地使用权满70年之后,可以自动续期,不必担心土地被收回。而自动续期,大概率会是免费续期。

 

开征房地产税,在技术上已经基本没有障碍。

 

02

 

既然房产税的开征已经毫无悬念,那它具体会怎么收呢?

 

我估计:

 

1)按评估值来计算房产价值,而不是交易价值,这就是说该交多少税人家说了算,而且即使房价跌了,在重新评估之前,该交的税也不变。这个评估值可能略低于市场价值,但不会低太多。

 

2)肯定会有免征面积,跟个税一样,保障广大低收入群体,只有一套小房子自住的人,不受影响,争取最广大人民的支持。

 

按套内面积算的话,应该是人均30-40平米左右,这是中国的人均标准,也是全球住房市场的高标准,上海曾经搞过人均60平米试点,但是基本上收不上来税。

 

3)多半会有阶梯税率或累计惩罚税率

 

比如说在人均免税面积40平米的基础上,总面积超过100平米就变0.8%,超过200平米就变1%。

 

富豪的别墅,超出面积比较多,惩罚税率可能就比较重。

 

这时候你即使不交易不交税,那么税也是在累积的,也就是说最后你的大豪宅要办理继承的时候,可能会突然发现,要交的税甚至比房屋总价还高了。

 

房子越多,税率越高,这点可以参考个税。像高收入人群的个税边际税率达到了45%,也就是说每赚100块钱,45块钱都交给了国家。房产税也肯定是这个设计原则。你要真有个十套八套房,很可能给你5%的惩罚税率。

 

4)多半会考虑土地出让金问题,按照实际年限扣减房产税,避免重复征税的情况

 

5)不会主动收,但交易会作为结算窗口,即在交易环节补齐。如果房子你一直住,那不用交税,如果你还想卖,那就要交税。

 

这样会大幅降低征税的成本,不用再去上门追缴,也保护了刚需。

 

而且这么做,还可以防止房产税出台引发楼市崩盘。

 

广大炒房客一看,既然交易才交税,那我就先不交易,先捂手里。

 

这样一来,就起到锁市的效果,不会因为房产税的出台而引发大量抛盘,既而让楼市快速崩盘。

  

03

 

跟大家说过,房产税是要作为政府的一个重要稳定税源存在的。

 

之前房价之所以控不住,有很大一部分原因是,地方政府得靠卖土地活。

 

所以以往每次调控,各地政府总是遮遮掩掩,风声紧了就严点,风声过了就松点。要真的没人买卖房子了,政府财政是会出问题的。

 

等税制改革、房地产税出台后,地方政府的财政收入就会变得合理了。

 

不但在可开发土地越来越少之后,开辟了一条新的税收收入,还能帮助稳定未来的地价和房价。

 

从美国经验来看,各州每年的税率在0.5-3%之间,绝大多数地方都在1-2%之间,7个州高于2%。

 

而纽约最核心的曼哈顿,房产税3%,所以这里除了大富豪,80%的人都租房子,实在是交不起税。

 

如果效仿美国的话,以后全国各地的房产税率差不多也是1-2%的水平。

 

那房产税到底能不能降房价呢?

 

从短期而言,房产税的出台,对房价将会有直接影响。这一政策,不仅具有强烈的心理利空效应,而且还会对炒房者和拥有多套房的人产生威慑效应,抛盘会比较突出,这对房价显然会构成利空。

 

但从中长期而言,房产税对房价的影响,主要在持有层面,对于遏制投机炒房有一定效果。

相比而言,货币环境、土地供给制度、人口流入流出规模,在其中发挥的作用更大。

 

一个明显例证,欧美国家多半都有房地产税,但房价却未随之而起起落落。

 

最后还是那句话,炒房暴富的时代已成过去,大家谨慎对待房子这项资产。

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曾任中国金茂地产营销副总、融创绿城集团营销总等

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