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带客户看房看什么?十四个方面决定签单的成败!

房产营销 从未止步 7浏览 0评论

在带客户看房之前是不是在绞尽脑汁琢磨如何介绍房屋的优缺点?是不是在考虑如何在介绍中扬长避短?现在来看看,房源实堪、带看十四招!

第一式:看地段

选房三要素:地段、地段、地段。房产作为不可动的资产,所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。房产作为一种最实用的财产形式,即使买房的首要目的是为了居住,但同时购买房产还是一种较经济的、具有较高预期潜力的投资。房产能否升值,所在的区位是一个非常重要的因素。

随着交通路网的建设,经纪人在介绍时应该用车程、车时概念取代原来的绝对位置概念。所以在选择区位时还要注意交通是否方便,有多少路公共汽车能够通到小区。交通方便往往是促进房产销售的强劲卖点,比如说地铁某号线直达小区、某宽阔大道紧邻小区。其实这有可能只是城市规划中的远期设想,但带看时一定要铺陈叙述清楚、有把握甚至可以带客户到规划地点实际感受。

第二式:看配套

居住区内配套公建是否方便合理,是衡量居住区质量的重要标准之一。大的社区内或附近一般设有小学,以排除城市交通对小学生在上学路上的威胁,且住宅离小学校的距离应在300米左右(近则扰民,远则不便),这将是最大的卖点,值得大书特书。再有,菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套,服务半径多大、如150米(这些细节功课将影响您的成败)。

还有会所、银行、邮局、餐厅等,越细越好。例如会所的介绍,由于经济条件所限,普通老百姓购买的房子面积不会很大,假设您买的是80平方米的住宅,有了会所,您所享受的生活空间就会远远大于80平方米。现在居住意识越来越偏重私密性,休闲、社交的需求越来越大,会所将成为您不可缺少的配套。

第三式:看绿化

目前北京住宅项目的园林设计风格多样,但是居住环境有一个重要的硬性指标绿地率,请注意“绿地率”与“绿化覆盖率”是两个不同的概念,绿地不包括阳台和屋顶绿化面积的。
由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用。所以有关规范规定:新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居住区绿地率应在35%以上,在市区附近,如果住区绿地率能达到40%甚至50%,就比较难得了。

第四式:看布局

大家都知道容积率,这是社区布局的关键指标。容积率高,说明居住区用地内房子建的多,人口密度大。一般说来,居住区内的楼层越高,容积率也越高。容积率过高,会出现楼房高、道路窄、绿地少的情形,将极大地影响居住区的生活环境。

容积率的高低,只是一个简单的指标。有些项目虽然看上去容积率不高,但是为了增大中庭园林或是闪避地下车库,而使得楼座拥挤也是不可取的。

在居住区规划中,应使住宅布局合理,日照时间和日照质量容易被大家所忽略,如果住宅的日照间距不够,北面住宅的底层就不能获得有效日照。房屋布局合理,有效日照时间就会充足,如果房屋有这些优势,经纪人带看时就要突出介绍。

第五式:看区内交通

居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前的房产卖点是“人车分流”,即汽车在小区外直接进入小区地下车库,车行与步行互不干扰。因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰,小区内的步行道兼有休闲功能,可大大提高小区环境质量,这种方式推荐给客户,他们都会喜欢。

而人车混行的小区您要关注是否留够了汽车的泊位,停车位的位置是否合理,一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团,停车场若不得不靠近住宅,应尽量靠近山墙而不是住宅正面。

另外,汽车泊位还分为租赁和购买两种情况,经纪人需要搞清楚车位的月租金是多少,如果购买,今后月管理费是多少。(在这里给出合理建议,客户会信任您)

第六式:看价格

大家都明白,买房子当然绝不是越便宜越好,关键是要看性能价格比,也就是说是否物有所值、价格合理。客户看中某一房屋后,您应当耐心为其对同一区位、同等档次楼盘的性能进行比较,有比较才有选择。

如客户对有意购买的几套房产进行性能与价格的比较时,经纪人首先要弄清每套房报的价格到底是什么价,有的是整套价格、有的是套内建筑面积价格。最主要的是应弄清(或换算)所选房屋的实际价格。

当几套房产站到同一起跑线上后,经纪人应帮助客户将大大超过预算和性能不佳的剔除,然后再综合比较。一般来讲,性能越好的楼盘越贵,此时就需要冷静分析:哪些性能是必须的,哪些性能对客户无用,对于那些只会增加房价的华而不实的卖点性能一定要果断“割爱”。

第七式:看日照

再多说说阳光的问题,万物生长靠太阳,特别是对经常在家的老人和儿童来说,阳光入室是保证他们身心健康的基本条件。有效的日照能改善住宅的小气候,保证住宅的卫生,提高住宅的舒适度。

北京地处北纬39度57分,住宅内的日照标准参考如下:日照时间以大寒日不少于两小时为标准。按照《住宅设计规范》规定:每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照,当一套住宅中居住空间总数超过4个时,其中宜有两个空间获得日照。居住小区内的住宅“户户朝南”就是最大的卖点,如再遇到这样的房屋经纪人当然要明白该介绍了。

第八式:看通风

在炎热的夏季,良好的通风往往同寒冷季节的日照一样重要。如果住宅有南北两个朝向,夏季能有穿堂风,比住宅中所有居室都朝南,但没有穿堂风的要好。所以一般来说,板楼的通风效果好于塔楼。

此外还要注意住宅楼是否处在开敞的空间,住宅区的楼房布局是否有利于在夏季引进主导风,保证风路畅通(如满足条件,重点推介)。但一些多层或板楼,从户型设计上看通风情况良好,但由于围合过紧,或是背倚高大建筑物,致使实际上无风光顾(这时就不要强调通风良好)。

第九式:看设备

住宅设备包括管道、抽水马桶、洗浴设备、燃气设备、暖气设备等等。主要应注意选择这些设备质量是否精良、安装是否到位,是否有方便、实用、高科技的趋势。
以暖气为例,一些新建的小区,有绿色、环保、节能优点的壁挂式采暖炉温度可调,特别是家里有老人和儿童时,可将温度适当调高,达到最佳的舒适状态。另外,在介绍房屋的时候,也应当注意配套设备技术的成熟度,即是否被广泛使用,是否经过市场检验。若您在这方面有不太了解的问题要仔细询问原业主使用情况与禁忌,莫要信口开河。

第十式:看隔音

噪声对人的危害是多方面的,它不仅干扰人们的生活、休息,还会引起多种疾病。《住宅设计规范》规定,卧室、起居室的允许噪声级白天应小于50分贝,夜间应小于或等于40分贝。客户虽然大多无法准确测量,但是肯定会关注这一点。

住宅应与居住区中的噪声源,如学校、农贸市场等保持一定的距离;临街的住宅为了尽量减少交通噪声应有绿化屏幕、分户墙;楼板应有合乎标准的隔声性能,一般情况下,住宅内的居室、卧室不能紧邻电梯布置以防噪音干扰。(这些基础信息您必须预做了解,最好拿出相关的数据更有说服力)

第十一式:看结构

作为经纪人,在介绍房产时要尽量专业,关于住宅的结构类型首当其冲。砖混结构的主要承重结构是粘土砖和小部分钢筋混凝土构件,只适用于多层住宅,它的优点是造价低,保温、隔热性能好,便于施工。缺点是房屋开间、进深受限制,室内格局一般不能改变,墙体结构占据空间过多,整体性、耐久性较差。

钢筋混凝土结构适用于中高层住宅,其中高层住宅以全现浇剪力墙结构为佳,多层或小高层、高层住宅常用的有框架结构、大模结构、大板结构等。总体说来,钢筋混凝土结构抗震性能好,整体性强,防火性能、耐久性能好,室内格局较砖混结构灵活。但这种结构的施工难度相对较大,结构造价也相对较高。(以上的说明将为客户展示您的专业、获得信任)

第十二式:看面积

随着小户型热潮的兴起,商品房的套内面积稍稍降了一些,但是许多客户仍然认为住房面积越大越好,似乎小于100平方米的住宅就只能是梯级消费的临时过渡产品。

甚至一些经济适用房也名不副实,大户型、复式户型盖了不少,致使消费者也被误导,觉得大面积、超豪华的住宅才好用。其实面积过大的住宅,人在里面并不一定感觉舒服。从经济上考虑,不仅购房支出大,而且今后在物业、取暖等方面的支出也会增加。

住宅档次的高低其实不在于面积的大小,专家认为,三口之家面积有70至90平方米就基本能够满足日常生活需要。关键的问题在于住宅是否经过了精心设计、是否合理地配置了起居室、卧室、餐厅等功能,是否把有限的空间充分利用了起来。(所以在面积的建议上,您要准备几种说法,看客户是要气派还是实用,从不同的角度去引导,一计不成再生一计)

第十三式:看分摊

分摊的公共建筑面积包括公共走廊、门厅、楼梯间、电梯间、候梯厅等。客户看房时,可以提醒其注意公摊面积是否合理,一般多层住宅的公摊面积较少,高层住宅由于公共交通面积大,公摊面积较多。

同样使用面积的住宅,公摊面积小,说明设计经济合理,购房者能得到较大的私有空间。但值得注意的是:分摊面积也并不是越小越好,比如楼道过于狭窄,肯定会减少居住者的舒适度(这一点尤为重要,可以说服客户选房要有大局观)。

第十四式:看物业管理

物业管理费都有哪些内容、冬季供暖费多少、小区停车位的收费标准、车位是租是卖等,客户买房前经纪人都应告知清楚。住户将来长期面对的是物业管理公司,物业管理是一种长期的经营行为。

更细节话的物业服务和品牌口碑更好的物业公司都能够为房产加分,但是物业费的价格也是客户能否承担指标之一,最好带看时就进行引导,行业内在进行最后签约阶段因为物业费无法承担而放弃的案例不在少数,请提前告知。

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